Mietvertrag

Außerordentliche / Fristlose Kündigung
Sonderkündigungsrechte
Mietaufhebungsvereinbarung
Nachmieter
Mietervereine

 

Hinweis:

Wir bitten Sie, sich in Problemfällen rund um Ihr Mietverhältnis an einen Mieterbund oder Rechtsanwalt in Ihrer Region zu wenden. Entsprechende Kontaktdaten haben wir am Ende dieser Seite zusammengestellt. Die nachfolgend aufgeführten Kündigungsgründe sind exemplarisch und beispielhaft. Eine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit ist ausgeschlossen.

Fristlose Kündigung

In speziellen Fällen ist eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich. In diesem Fall kann die Mietzahlung ab Auszugsdatum eingestellt werden. Voraussetzungen die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können:

• Die angemietete Wohnung wird vom Vermieter nicht rechtzeitig an den Mieter zur Verfügung gestellt. Ein Verschulden des Vermieters vorausgesetzt. 
• Die Funktion der angemieteten Wohnung im besonderen Maße eingeschränkt wird (bspw. ein Teil der angemieteten Wohnung kann durch den Mieter über einen längeren Zeitraum nicht genutzt werden). Zuvor muss der Vermieter abgemahnt und eine ausreichende Frist zur Beseitigung der Mängel eingeräumt worden sein.
• Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung der Mieter von der Wohnung ausgeht. Ein Selbstverschulden der Mieter berechtigt nicht zur Kündigung.
• Schwerwiegende Belästigungen durch den Vermieter sowie unerlaubtes Eindringen des Vermieters in die Mietwohnung.

Sonderkündigungsrechte

Auch der Ausspruch der Kündigung auf Grund eines Sonderkündigungsrechts bedarf in jedem Fall der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Zudem sollte der Mieter die Kündigung begründen und sich auf den entsprechenden Gesetzestext berufen. In der Regel muss der Mieter dem Vermieter die Möglichkeit geben, die Beanstandungen zu beseitigen. In diesem Falle muss der Mieter den Vermieter zuvor entsprechend abmahnen.

Für Wohnraummieter kennt das Gesetz folgende Sonderkündigungsrechte:

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. gemäß §§ 558, 559 BGB (§ 561 BGB)
Hier besteht die Möglichkeit des Mieters, nach Zugang der Mieterhöhung, innerhalb von zwei Monaten die Kündigung auszusprechen. Die Kündigung greift dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Ein Beispiel: Die Mieterhöhung erreicht den Mieter im Monat August. Die Kündigung kann vom Mieter bis zum 31. Oktober ausgesprochen werden, mit Wirkung zum 30. November.

Nach verweigerter Untervermietung (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB)
Verweigert der Vermieter die Untervermietung der gesamten Wohnung durch einen geeigneten Untervermieter, so kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Bei Staffelmietvereinbarung (§ 557 a Abs. 3 BGB)
Eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung (nicht des Mietvertragsabschlusses) erstreckt. Die ordentliche Kündigung kann hierbei schon während der vier Jahre, mit Wirkung nach Ablauf der vier Jahre, ausgesprochen werden.

Nach Mieterhöhung im Sozialen Wohnungsbau (§ 11 WoBindG)
Hierbei kann der Mieter die Wohnung bis zum dritten Tag nach Wirkung der Mieterhöhung kündigen. Das Mietverhältnis endet zum Ablauf des Folgemonats. Ein Beispiel: Die Miete soll zum 1. Mai erhöht werden. Der Mieter kann bis zum 3. Mai kündigen. Das Mietverhältnis endet somit zum 30. Juni.

Nach Tod des Mieters (§§ 563 a Abs. 2, 564 Satz 2 BGB)
Sind mehr als zwei Mieter im Mietvertrag aufgeführt, so kann die verbleibende Partei das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Anderenfalls wird das Mietverhältnis automatisch fortgesetzt.

Erben können das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss hierbei innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat.

Ein Ehegatte, Lebenspartner oder Familienangehöriger der mit in der Wohnung gelebt hat und somit in den Mietvertrag eingetreten ist (ohne diesen zu Unterzeichnen) kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters schriftlich erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will.

Nach Modernisierungsankündigung (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB)
Hierbei gelten die selben Fristen wie bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. gemäß §§ 558, 559 BGB (§ 561 BGB).

Nach 30 Jahren Vertragslaufzeit (§ 544 BGB)
Insbesondere bei Zeitverträgen relevant. Hierbei ermöglicht der Gesetzgeber nach Ablauf einer Frist von 30 Jahren dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Wortlaut des §544 BGB: Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von dreißig Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.

Mietaufhebungsvereinbarung

Angesichts der streng regulierten Kündigungsvorschriften bei Wohnraummietverträgen ist für Mieter mit einem qualifizierten Zeitmietvertrag, einem im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsausschluss ohne Sonderkündigungsrecht oder der fehlenden Möglichkeit einen Nachmieter zu stellen, die Mietaufhebungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ein beliebtes Mittel, das Mietverhältnis einvernehmlich vorzeitig zu beenden. In der Regel treffen Mieter und Vermieter in diesem Zusammenhang spezielle Ablösevereinbarungen. Der Vermieter ist hierbei nicht verpflichtet, einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter abzuschließen.

Nachmieter stellen

Bei Zeitmietverträgen ohne die Möglichkeit eines Sonderkündigungsrechtes, hat der Mieter i.d.R. die Möglichkeit einen geeigneten Nachmieter zu stellen um vorzeitig aus dem Vertragsverhältnis auszusteigen. Eine Nachmieterklausel muss hierbei im Mietvertrag enthalten sein. Anderenfalls besteht nur in Ausnahmefällen bzw. bei Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses, die Möglichkeit einen geeigneten Nachmieter zu benennen. Das ist der Fall,

• wenn ein beruflich bedingter Ortswechsel erforderlich wird
• wenn der Umzug des Mieters in ein Alters- oder Pflegeheim notwendig wird
• wenn sich die Lebensverhältnisse des Mieters durch Heirat oder Nachwuchs ändern und die Wohnung deshalb zu klein wird

Links zu Mietervereinen

Deutscher Mieterbund e.V.
Der Deutsche Mieterbund ist der Bundesverband der Mietervereine in Deutschland. Rund 320 örtliche Mietervereine sind im Deutschen Mieterbund zusammengeschlossen. Einen Verein in Ihrer Nähe können Sie unter dem nachstehenden Link bequem erreichen.

http://www.mieterbund.de/