Kaufvertrag

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Wer schon eine Immobilie gekauft oder verkauft hat, kennt es: In Deutschland bedürfen spezielle Rechtsgeschäfte u.a. der An- und Verkauf von Grundbesitz der notariellen Beurkundung. Der Hintergrund: Der Notar soll als unparteiischer Mittelsmann die Parteien vor übereilten und unüberlegten Geschäften schützen. In den folgenden Artikeln erfahren Sie mehr über die Aufgaben des Notares, den Kaufvertrag und die Erwerbsnebenkosten.

Der notarielle Kaufvertrag

Vorvertrag
Notarinformation / Kaufvertragsentwurf
Kaufvertrag
Beurkundung beim Notar
Zahlung des Kaufpreises
Grundschulden / Hypotheken
Kaufpreisfälligkeit
Eigentumsübergang

 

Pro und Contra eines Vorvertrages

Ein notarieller Vorvertrag ist sehr spezifisch, bei Privatimmobilien meist überflüssig und verhältnismäßig kostenintensiv, da er wie ein Kaufvertrag notariell beglaubigt werden muss. In aller Regel ist ein Kaufvertragsvorentwurf innerhalb von 48-Stunden erarbeitet und ein Beurkundungstermin innerhalb weniger Tage gefunden. Wenn sich die Parteien über den Kaufpreis und den Vertragsinhalt einig sind, steht der eigentlichen Beurkundung auch nichts im Wege. Ein Vorvertrag ist somit meist überflüssig. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Vorvertrag aber dennoch Sinn machen. Sprechen Sie uns an.

Notarinformation / Kaufvertragsentwurf

Ist ein Käufer gefunden und herrscht Einigkeit über den Kaufpreis, wird i.d.R. vom Käufer ein Notar bestimmt und vorgeschlagen. Die Informationen über das Objekt, den Eigentümer, Kaufpreis, Termine für den Besitz- und Übergang, Objektunterlagen sowie eventuelle Nebenvereinbarungen usw. werden vom Immobilienmakler an den Notar in der so genannten Notarinformation weitergeleitet. Der Notar nimmt Einsicht in das Grundbuch und erarbeitet mit den vorliegenden Informationen einen Kaufvertragsentwurf. Hierbei ist die Anwesenheit von Käufer und Verkäufer nicht zwingend erforderlich. Bei schwierigeren Sachverhalten und komplexen Nebenabreden ist es jedoch Ratsam, einen gemeinsamen Vortermin (Käufer / Verkäufer) mit dem Notar zu vereinbaren. Dies spart Zeit und Nerven.

Kaufvertrag

Sind die Notarinformation und der Kaufvertragsentwurf erfolgt, übersendet der Notar allen Vertragsparteien und i.d.R. dem Makler einen Vorentwurf zur Durchsicht und Prüfung. Dieser sollte mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin den Parteien zugegangen sein. Die Vertragsparteien haben nun die Möglichkeit den Vertrag in Ruhe durchzuarbeiten, zu prüfen und im Falle von Rückfragen oder Unstimmigkeiten, Korrekturen oder Ergänzungen vornehmen zu lassen. Sobald Einigkeit über den Vertragsinhalt herrscht und alle offenen Fragen zufriedenstellend geklärt sind, vereinbaren die Parteien einen Beurkundungstermin. Dieser findet in der Regel in den Räumlichkeiten des Notares und in Ausnahmefällen beim Immobilienmakler statt.

Beurkundungstermin beim Notar

Sind alle Vertragsparteien zugegen und die Identität der Vertragsparteien durch Vorlegen eines gültigen Personalausweises oder Reisepasses belegt, beginnt der Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrages: Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag abschnittsweise vor. In der Regel werden vom Notar Zusatzanmerkungen gemacht und der Inhalt der einzelnen Passagen nochmal mit Laienbegriffen kurz zusammengefasst. Die Vertragsparteien haben hier letztmalig die Möglichkeit Fragen zu stellen oder Korrekturen vorzunehmen. Sobald der Kaufvertrag vom Notar vollständig vorgelesen worden ist, bekunden Käufer und Verkäufer durch Ihre Unterschriften unter den Kaufvertrag gleichermaßen den Willen das Objekt zu kaufen (Käufer) und der Verkäufer das Objekt zu verkaufen.

Anmerkung: Zur Identitätsfeststellung ist ein gültiger Reisepass oder Personalausweis zur Beurkundung mitzubringen. In gesonderten Fällen besteht die Möglichkeit sich durch eine dritte, bevollmächtigte Person (i.d.R. eine Notariatsangestellte) vertreten zu lassen.

Zahlung des Kaufpreises (Kaufvertrag)

Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit und die Zinsen bei Verzug der Kaufpreiszahlung werden im Kaufvertrag vom Notar genau festgelegt. Der Kaufpreiszahlungstermin wird hierbei üblicherweise nach Vorliegen bestimmter Fälligkeitsvoraussetzungen durch den Notar bestimmt. Hierunter ist z.B. die Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes oder die Vorkaufsverzichtbescheinigung der Stadt / Gemeinde zu verstehen.
Zumal zwischen der Beurkundung des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung auf den Käufer ein gewisses Zeitfenster zum Einholen behördlicher Genehmigungen und Verzichtserklärungen verstreicht, wird vom Notar eine Vormerkung im Grundbuch zu Gunsten des Käufers veranlasst. Diese Vormerkung schützt den Käufer vor Verfügungen des Verkäufers und gegen Verfügungen von Gläubigern des Verkäufers. Ein Zweitverkauf oder eine Zwangsvollstreckung des Kaufobjektes werden somit ausgeschlossen.

Grundschulden

Im Folgenden prüft der Notar das Bestehen von Grundschulden bzw. Hypotheken. Um Sicherzustellen, dass der Käufer ein lastenfreies Objekt erwirbt, wird der Notar beim Gläubiger (i.d.R. Banken) die Bewilligung zur Löschung (Löschungsbewilligung) der eingetragenen Grundpfandrechte einholen. Der Gläubiger teilt dem Notar in diesem Zusammenhang die Höhe der bestehenden Forderungen an den Verkäufer mit. Die offenen Forderungen werden, ohne die Möglichkeit der Einflussnahme des Verkäufers, aus dem zu zahlenden Kaufpreis beglichen. Hierdurch wird sichergestellt, dass der Käufer ein lastenfreies Objekt erwirbt. Der verbleibende Betrag wird dem Verkäufer ausgezahlt.

Kaufpreisfälligkeit

Liegen alle behördlichen Genehmigungen und Bescheide, die Löschungsbewilligung der Gläubiger, die Vormerkung zur Sicherung der Eigentumsumschreibung für den Käufer sowie evtl. Zusatzvoraussetzungen vor, wird der Kaufpreis vom Notar zur Zahlung fällig gestellt. Wenn die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, übersendet der Notar dem Käufer eine Mitteilung (Fälligkeitsmitteilung) zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Erst jetzt kann der Kaufpreis gezahlt werden.

Eigentumsübergang

Parallel zur Fälligkeitsmitteilung vom Notar an den Käufer verschickt der Notar eine entsprechende Nachricht an den Verkäufer. In diesem Zusammenhang weist der Notar den Verkäufer an sich zu melden sobald der Kaufpreis eingegangen ist. Alternativ kann der Käufer zur Bestätigung einen Zahlungsbeleg beibringen . Sobald der Eingang des Kaufpreises erfolgt ist, wird der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt einreichen. Mit der erfolgten Eigentumsumschreibung und dem Eigentumsübergang auf den Käufer findet die notarielle Tätigkeit ihren erfolgreichen Abschluss.

Die Erwerbsnebenkosten

Sie interessieren sich für eine easyImmobilie? Herzlichen Glückwunsch, denn bei uns haben Sie die Nebenkosten im Griff und zahlen keine hohe Maklerprovision.

Erwerbsnebenkosten

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie entstehen folgende Nebenkosten:

  • Grunderwerbssteuer (3,5 %)
  • Notar- und Gerichtskosten für die Kaufvertragsabwicklung von ca. 1,5% des Kaufpreises
  • ggf. Maklercourtage (ab 3,57 % inkl. MwSt.) (entfällt bei easyMakler-Festpreis / Im Modell "Nulltarif" faire, feste Käufer-Provision)
  • Darüber hinaus -oft vergessenen- Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung von Grundschulden im Grundbuch (ca. 0,5% des Grundschuld-/Darlehensbetrages)

Diese Kosten dürfen bei der Kalkulation der Gesamtinvestition nicht vernachlässigt werden. Nach dem Erwerb fallen laufende Nebenkosten in Form der Betriebskosten / Bewirtschaftungskosten an. Sie sind bei der Ermittlung der monatlichen Belastung zu berücksichtigen.

Weitere Kosten

  • Renovierungskosten wie z.B. Malerarbeiten, neue Bodenbeläge usw.
  • Modernisierungskosten wie z.B. neue Heizung oder andere Maßnahmen zur Energieeinsparung
  • An- / Umbaukosten, wenn z.B. Grundrisse geändert werden sollen (ggf. muss die Statik neu berechnet werden o. eine Baugenehmigung eingeholt werden)
  • Außenanlagen wie z.B. Kosten für eine neue Terrasse, Carport o.ä.
  • Finanzierungskosten, z.B. Wertermittlungsgebühren, Zinsen für Kaufpreisfinanzierung
  • Sonstige Kosten wie z.B. für Gutachter, neue Küche, Inneneinrichtung, Umzug usw.

Als Käufer müssen Sie berücksichtigen, dass Banken nur solche Kosten mitfinanzieren, die der Wertsteigerung der Immobilie dienen und den Wert nachhaltig erhöhen. Die oben genannten Erwerbsnebenkosten, normale Renovierungsarbeiten oder den Einbau einer Küche finanzieren die meisten Banken nicht mit.