Immobilienbewertung

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Auch beim Immobilienverkauf spielt das Verhältnis zwischen Preis und Leistung eine übergeordnete Rolle. Ein überteuertes Objekt wird kaum nachgefragt. Ein zu günstiges reduziert Ihren Erlös und mindert Ihr Vermögen. Den richtigen Angebotspreis zu finden, widmen wir uns ins den nachfolgenden Artikeln.

Die Gefahren eines überteuerten Kaufpreises

Kein Verkäufer möchte, dass seine Immobilie unter Wert angeboten und verkauft wird. Es liegt vielmehr in der Natur der Dinge zu versuchen, den maximal möglichen Erlös zu erzielen. Daher ist es leider keine Seltenheit, dass am Immobilienmarkt von Privatanbietern und einigen Immobilienmaklern deutlich zu hoch angesetzte Privatimmobilien angeboten werden. Der Trugschluss eines unrealistisch hohen Kaufpreises ist jedoch wenig sinnvoll und sogar kontraproduktiv.

Die Gründe hierfür liegen auf der Hand:

  • Ihr Angebot wäre schnell aus dem Rennen: In der Regel werden vergleichbare Immobilien am Markt angeboten, ein Kaufinteressent wird daher eher zu einer realistisch eingeschätzten "günstigeren" Immobilie tendieren.
  • Transparenz des Immobilienmarktes: Durch Zeitungen, Internetbörsen und Marktberichte können Kaufinteressenten den Markt beobachten und überzogene Kaufpreisvorstellungen schnell herausfiltern
  • Angebotsdauer: Kaufinteressenten beobachten in der Regel vor einem Immobilienkauf das Marktangebot für einen Zeitraum von 3 Monaten oder länger. Wenn Ihr Objekt nun verhältnismäßig lange in den Medien (Zeitungen, Internet etc.) angeboten wird und der Kaufpreis in regelmäßigen Intervallen reduziert wird, liegt der Schluss nahe, dass der Kaufpreis zu hoch angesetzt wurde. Es entsteht der Eindruck, dass die Immobilie ihr Geld nicht wert ist.
  • Fallende Preisspirale: Die Problematik eines regelmäßig reduzierten Kaufpreises liegt in der Gefahr in eine "Preisspirale" zu fallen. Durch den anfänglich zu hoch angesetzten und im Folgenden stetig gesenkten Angebotspreis, beobachten Kaufinteressenten in der Hoffnung auf einen weiter fallenden Kaufpreis das Angebot reaktionslos weiter. Darüberhinaus erweckt die Immobilie den Verdacht ein "Ladenhüter" zu sein, was wiederum weitere potentielle Käufer abschreckt.
  • Verkauf unter eigentlichem Marktwerkt: Um die Immobilie im Folgenden überhaupt noch verkaufen zu können, muss der Kaufpreis oft unter den eigentlichen, realistischen Marktwert gesenkt oder das Angebot für eine längere Zeit vom Markt genommen werden.
Die Kunst, den richtigen Kaufpreis zu finden

Wir fassen zusammen: Der erfolgreiche Verkauf Ihrer Immobilie ist in erster Linie von der marktgerechten Einwertung abhängig. Ein zu hoher oder zu niedriger Angebotspreis birgt große Risiken, die es zu minimieren gilt. Ausschlaggebend für den Wert einer Immobilie ist in erster Linie der Standort - die Attraktivität der Lage und die sich hieraus ergebende Nachfrage sowie die erzielbaren Preise für vergleichbare Objekte. Darüberhinaus müssen auch der technische und bauliche Zustand Ihres Objektes richtig eingeschätzt und in die Kaufpreiskalkulation miteinbezogen werden. Denn Wertminderungen oder notwendige Investitionen mindern den Kaufpreis und reduzieren die Attraktivität Ihres Angebots.

Erste Anhaltspunkte zur Einschätzung des ungefähren Marktwertes bieten folgende Medien:

  • Zeitungen: Der Immobilienteil der hiesigen Tageszeitung liefert einen ersten groben Richtwert und verschafft einen Überblick über den regionalen Markt. Leider lassen sich hierbei nur schwer die Ausstattungsmerkmale Ihrer Immobilie mit denen der anderen Angebote vergleichen und in Einklang bringen. Oftmals stimmen Wohnfläche, Grundstückfläche das Baujahr sowie Ausstattungsmerkmale nicht überein. Darüberhinaus verstehen sich die Preise als Angebotspreise. Der eigentlich erzielbare Kaufpreis (oftmals 10-15% unter dem eigentlichen ersten Angebotspreis) wird hier also nicht abgebildet. Dennoch lässt sich auf diese Weise durch nachhaltige Recherche ein grober Richtwert ermitteln.
  • Internetbörsen: Auch Internetbörsen liefern eine gute Möglichkeit eine erste Einschätzung vorzunehmen. Im Vergleich zu den Zeitungsinseraten können hierbei auf einfache Weise weitere Suchkriterien eingegeben und mit Ihrer Immobilie abgeglichen werden. Darüberhinaus ist das Angebot in der Regel deutlich größer und die verwertbaren Informationen umfangreicher. Aber Vorsicht: Auch hier werden nur Angebotspreise abgebildet.
  • Immobilienmakler: Ein ortsansässiges, qualifiziertes Immobilienunternehmen bietet eine gute Möglichkeit den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen. Ein Immobilienmakler kennt seine Region, den hiesigen Immobilienmarkt und kann die Vorzüge und Nachteile der Immobilie mit dem baulichen und technischen Zustand in Einklang bringen. Hierbei gilt es zu berücksichtigen, dass ein seriöses, erfahrenes Maklerbüro ausgewählt wird. Denn auch hier gibt es leider "schwarze Schafe", die versuchen durch überzogene Preisvorstellungen und langfristige Makleralleinaufträge an Aufträge zu kommen. Im Folgenden wird dann der Kaufpreis in Absprache mit dem Makler Schritt-für-Schritt reduziert. Sie laufen dann Gefahr in eine fallende Preisspirale (s.o.) zu geraten. Der andere Fall eines zu niedrigen Kaufpreises ist in diesem Zusammenhang auch denkbar. In diesem Fall verschenken Sie bares Geld.
  • Sachverständigen: Das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen ist eine der besten aber leider auch die kostenintensivste Möglichkeiten den Wert einer Immobilie richtig abzubilden. Das Gutachten findet bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, Erbstreitigkeiten etc. Anwendung und ist eine zuverlässige Widergabe des möglichen Verkehrswertes. Der Sachverständige haftet für die Richtigkeit des Gutachtens mit seinem gesamten Vermögen. Das Gutachten bildet sämtliche Bereiche der Immobilie ab und ist entsprechend umfangreich. Leider ist diese zeitintensive Dienstleistung auch mit hohen Kosten - meist über 1.000, Euro - verbunden. Zudem versteht sich der ergebende Marktwert auch nur als Einschätzung und Richtwert. Er ist kein Garant für einen erzielbaren Kaufpreis.
  • Fazit: Eine Kombination aus den ersten drei Möglichkeiten stellt eine gute Basis für die Einschätzung des Marktwertes einer Privatimmobilie dar. Das Sachverständigengutachten lohnt sich aufgrund des aufwändigen, kostenintensiven Wertermittlungsverfahrens nur im Einzelfall.
Die easyMarktanalyse & Marktwerteinschätzung

Als Grundlage zur Bestimmung des optimalen Verkaufspreises erstellen wir eine ausführliche Marktanalyse. Wir versuchen hierbei alle zurzeit bestehenden Immobilienangebote in Ihrer Region in Betracht zu ziehen. Kriterien wie Größe, Lage, Baujahr, Ausstattungsmerkmale werden hierbei als beeinflussende Faktoren berücksichtigt. Parallel führen wir eine softwaregestützte Immobilienbewertung durch. Wir vergleichen hierbei u.a. die Immobilientransaktionen der letzten fünf Jahre in Ihrem unmittelbaren Umfeld.

Die Bewertung Ihrer Immobilie vor Ort übernimmt einer unserer qualifizierten Mitarbeiter. easyMakler bedient sich hierbei keiner externen Dienstleister - während des gesamten Vermarktungsprozesses steht Ihnen ein persönlicher Ansprechpartner zur Seite.

Unser Vorteil im Vergleich zum Wettbewerb:
Die regionale Präsenz - wir kennen den Immobilienmarkt an Rhein und Ruhr nicht erst seit gestern.